scheiding-en-hypotheek

scheiding en hypotheek

In Nederland woont ongeveer de helft van de gezinnen in een eigen woning. Daarvan is een groot gedeelte gefinancierd met een hypotheek. Zowel de woning als de hypotheek staan in veel gevallen op naam van de beide echtgenoten of samenwoners. Als u bij een scheiding besluit om de woning te verkopen kunt u na aflossing van de hypotheek afspraken maken over de verdeling van de opbrengst (positief of negatief).

Lastig wordt het als één van de partners in de woning wil blijven wonen
Laten we er weer vanuit gaan dat de huis en de hypotheek op twee namen staan. Wat er dan feitelijk gebeurt is dat de ene partij het aandeel in de woning van de andere partij koopt. De kopende partij krijgt dan met dezelfde zaken te maken als met een ‘normale’ koop van een woning. Ik zal een paar van deze zaken benoemen:

Waarde van de woning
Voor het bepalen van de waarde van de woning zal de bank een taxatie willen hebben. Meestal gaat het hier om een gevalideerd taxatierapport, dat wil zeggen dat de waarde die is getaxeerd door een makelaar aanvullend door een validatie-instituut is gecontroleerd. Deze waardebepaling staat los van de overnameprijs die de scheidende partners hebben afgesproken.
Door de waardedaling tijdens de crisis kan het ook voorkomen dat de hypotheek hoger is dan de waarde van de woning (onder water staan). Oplossingen voor dit probleem kunnen worden gezocht in alternatieven als crowdfunding en particuliere kredieten.

Het inkomen
De kopende partij moet over voldoende inkomen beschikken om de hele hypotheek te kunnen dragen. Als de hypotheek in het verleden verstrekt is op basis van twee salarissen dan kan dit een probleem opleveren. Het is goed om te weten dat banken ruimere normen mogen hanteren in geval van scheiding.
Recente uitspraken van het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (Kifid zaak 2016-459) stellen verder dat de bank de hypotheek voor de uitkoop boetevrij moet verstrekken tegen de rente van het moment van aanvraag en niet tegen de oude rente. Momenteel is de rente vaak lager dan de destijds gesloten rente. Hierdoor kunt u mogelijk meer lenen voor uw hypotheek.

De fiscus
Veruit de meeste hypotheken zijn in het verleden op aflosvrije basis gesloten. Meestal met een gekoppelde spaar/beleggingspolis of rekening die voor toekomstige, al dan niet gehele aflossing zorg moet dragen. Deze hypotheken zijn het lastigst.
Om na 1 januari 2013 voor fiscale renteaftrek in aanmerking te komen moet een hypotheek op zijn minst volgens een 30 jaars annuïtair schema worden afgelost. Aflosvrije hypotheken voor deze datum houden hun oude recht op 30 jaar fiscale aftrek.
Dit betekent dat je niet zomaar de hypotheek van beiden op uw naam kunt laten zetten. Voor het overgenomen deel zal een nieuwe annuïteitenhypotheek gesloten moet worden.

De spaarpolis/rekening
Om de waarde van een aan de hypotheek gekoppelde spaarpolis/rekening belastingvrij te mogen verzilveren moet deze een periode van 15 of 20 jaar gelopen hebben afhankelijk van het bedrag dat vrijkomt. Vanaf 1 januari 2013 mag in geval van echtscheiding de waarde van de polis worden vrijgemaakt voor het verlagen van de eigen hypotheek. Let hierbij wel op van wie de waarde van de polis is.

De Nationale Hypotheekgarantie (NHG)
Onder voorwaarden kan in het verleden de hypotheek gesloten zijn onder de NHG. Hiervoor is bij het aangaan van de hypotheek een bijdrage betaald in een waarborgfonds. Doel van de NHG is de hypotheek betaalbaar te houden en de woning te behouden. Dit om een verkoop met verlies te voorkomen. Blijkt verkoop uiteindelijk toch de enige optie en is de opbrengst van de woning lager dan de uitstaande hypotheek, dan kan NHG u deze restschuld kwijtschelden.

Uw hypotheek is een belangrijk onderdeel van de scheiding
Ik heb hier, slechts heel summier, 5 belangrijke aandachtspunten voor de hypotheek belicht. De praktijk leert dat de hypotheek een lastig en tijdrovend aspect is in het scheidingsproces. Bovendien zijn de gevolgen niet alleen voor de overnemende partij maar ook voor de (hypotheek) toekomst van de vertrekkende partij. Het is verstandig om dit proces samen met een hypotheekdeskundige te doorlopen. Uw Maatwerk Mediator kan u hierbij helpen.

Jorgos Stamou

Maatwerkmediator.nl